法律原則

---

法律原則

舉證責任
法院述明確立已久的法律原則：在滲水案件中，法律並無假設滲水一定是由樓上處所造成的。舉證責任在於原告人以衡量相對可能性的標準證明水源來自樓上處所，而被告人並無責任證明滲水並非源自其處所。  

 政府部門可提供的幫助

假如無法與鄰居協商解決滲水問題，你可以向由屋宇署及食物環境衞生署成立的聯合辦事處求助，聯合辦事處會就滲水投訴作出初步調查；若滲水構成衞生妨擾，聯合辦事處便會根據《公眾衞生及市政條例》的相關條文處理。如有需要，亦會轉介個案予屋宇署或水務署 (例如屋宇署會按《建築物條例》，跟進樓宇結構安全及外牆排水渠失修問題；而水務署則按《水務設施條例》，跟進浪費食水的情況 )。若滲水是輕微或間歇性，而調查未能找出源頭，政府的介入行動便會終止。 

 政府部門調查滲水源頭要多久?

根據工作程序，聯合聯辦處會在收到投訴後的6個工作天內聯絡投訴人。職員會先作現場視察，然後進入被投訴的單位，有系統地進行非破壞式測試，以確定滲水源頭。倘若得到有關業主/住戶的合作，調查通常可於90個工作天內完成，以及將結果通知投訴人。若未能於90個工作天內完成調查，聯合聯辦處會書面告知投訴人調查進展。對拒絕合作的業主/住戶，聯合聯辦處會向法庭申請手令進入有關單位調查，以致整個調查所需的時間可能延長。 

證人和法官的角色

要明白何謂專家證人，必須先瞭解證人及法官在訴訟中的角色。

當訴訟的其中一方希望依賴某一件事件作為其案情的一部份時，該方有責任向法庭舉證，令法庭可以信納該事件實為事實的一部份。要成功舉證有很多方法，除了可以依據檔、錄影等的證物，最常見的方法，就是傳召證人出庭作供。

事實證人可以就自己的耳聞目見作供。而法官的工作是就著這些證供作出分析，從而決定是否接受該訴訟方的案情。

從以上可見，傳召證人作供的目的，是希望他可以在庭上將事實道出，令己方的案情有足夠的證據基礎，能夠被法庭接納。而法官的工作就是要就訴訟方所提出的證據作出分析，從而作出事實的裁斷，並應用適當的法律。

從法庭的角度而言，分析證據完全是法庭自己的工作。故此，事實證人自己對於證據的意見，並不適宜在法庭的審訊中提出，法官亦不會給予該類型的證供任何的比重。

其中一個例子，就是於金錢糾紛的案件中，如果與訟各方的爭議點是其中一方有否繳付該筆金錢，各方均會傳召證人，就繳付金錢的過程提出己方所認為的事實。而法官只需要分析各方的證供，並就有否繳付金錢一事作出裁斷。各方的事實證人對於該筆金錢有否被繳付的個人意見，並不在法官的考慮之列，亦不重要。

於簡單的訴訟中，法官的工作並不特別困難，亦只會應用到法官個人的人生經驗及常識，便可以主持公義。

專家證人的角色

但眾所周知，法庭並不單單負責處理簡單的案件。而事實上，法庭所處理的案件當中，有不少均涉及不同的專業範疇。故實際上，法官于此等案件中，不能只依靠自己的人生經驗及常識，以及證人所提供有關事實的證據來作出裁決。於此等複雜的案件中，法庭亦可能缺乏有關的專業知識以作出正確的判斷。

專家證人的作用正正就是在這類案件中，為法庭提供協助。大體而言，除了就事實的問題於庭上作供外，專家證人亦可以于庭上發表在其專業認可的範圍內與案件爭議點有關的個人意見。

容許專家證人在庭上就自己的個人意見發言有以下的重要性。

第一，於某些案件中，與訟方需要證明的事項，並不一定能夠以耳聞目見的方式親身經歷。若所有證人只可以就其耳聞目見的事情作供，該與訟方實難以勝出訴訟。例如，于單位漏水的索償案件中，雖然漏水的事實可以耳聞目見得到，但就著水的來源問題，一般證人並不能就此作供。

第二，與訟方需要證明的事項並非一定已經發生，需要證明的事項也可以是未來可能發生的事。如果沒有專家證人，根本沒有人能夠預知或預測未來發生的事。例如，於人身傷亡的訴訟中，法庭往往會需要專家證人，協助估計原告人在往後日子所需要照料及照顧，以確定賠償的金額。

由此可見，在現今的訴訟當中，專家證人在某些的案件中實在是不可或缺的一環。而專家證人的口供，亦會在整場的官司中，起到關鍵性的作用。

跟一般事實證人不同，專家證人可以在庭上發表個人意見。該些意見，多是專家證人根據自己的專業分析庭上的證據所得。誠如上文所述，分析證據多是法官的職責所在。如果專家證人可以在庭上發表意見，這絕對有機會影響案件的結果，所以專家證人在審訊中往往舉足輕重。

審訊中常見的專家證人

於香港的法庭當中常見的專家證人有以下的例子。

於人身傷亡訴訟當中，原告人往往需要專業醫生的證據，以證明自己因為該意外而永久喪失的工作能力。另外，於少數的案件中，法庭亦有機會需要醫生的協助，去決定某一位證人是否適合作供。

於土地的爭議當中，與訟方往往需要測量師的協助，去確定地圖所載的地段和實際的土地是否相同。若果是涉及賠償的案件，測量師亦需要協助法庭定出該片土地正確的市場價值。

于和金融有關的爭議中，對金融市場有一定認識的專家亦有機會需要協助法庭分析與訟方的行為對市場的影響，從而決定被告是否有失當的行為。

在婚姻、遺產的訴訟中，如果該對夫婦是在多年前結合，法庭亦有可能需要中國習俗方面的專家意見，以決定與訟方和另一方的婚姻是否可以被承認，從而決定遺產分配的事宜。

從以上的例子可見，專家證人並不只限於普通人眼中的專業人仕。

對專家證人的規範

作為與訟的任何一方，若果希望援引專家證據，該方必然希望其延聘的專家所給予的意見有利於己方。另一方面，該被聘的專家在情理上，亦有機會不自覺地偏幫自己一方。若果與訟雙方均各自延聘各自的專家，當所有專家證人均採用這個心態的時候，法庭未必可以從針鋒相對的專家證據中得到任何協助。有見及此，法庭在不少的案例中亦有對專家證人的責任作出明確的指引。例如：National Justice Compania naviera SA v Prudential Assurance Co Ltd (The Ikarian Reefer) [1993] 2 Lloyds Rep 68。

另外，其中一個可行方法是根據《高等法院規則》第38條命令第4A條規則要求與訟各方共同委任一名單一共聘專家就爭議提出意見。由於該名專家是雙方共同延聘，而所有開支由各方共同負責，故此並不會存在專家自身傾向偏幫任何一方的情況。

雖然單一共聘專家可以解決部份問題，但並不適用於所有的案件。表面上訴訟的雙方只是需要共同聘請一位元專家，成本應該能夠相應地下降。可惜單一共聘專家由於並不只受聘于其中一方，故此，該專家不能夠于訴訟前或中途為其中一方提供意見。於較為複雜的案件中，律師團隊于準備案件的初期，已經需要專家的參與。所以於這個情況下，雙方已經各自有自己的專家，若然再委任一名單一共聘專家只會徒增訴訟的成本。

再者，雙方縱使同意委任一名單一共聘專家，但這樣並不代表與訟任何一方于不滿意該單一共聘專家的意見時，不能向法庭申請延聘自己一方的專家證人出庭作供。（見：Daimler AG v. Helge Herbert Leiduck [2014] 3 HKLRD 56）若然法庭批准該方的申請，另一方亦有相當大的機會作出同樣的要求。

於這個情況下，不但浪費法律費用，法庭亦需要相當的時間處理三位不同專家證人的口供。

故此，雖然單一共聘專家可以解決部份的問題，但並非適用於所有的案件。

同時，要解決專家偏見的問題，法庭對於專家報告的撰寫以及對於專家的操守亦有一定的要求。

首先，根據《高等法院規則》第38條命令第37A條規則的規定，專家所撰寫的報告，必須由專家本人核實該報告內容的真確性，並於報告內作出有關的申述。

其次，專家證人的操守受《高等法院規則》附錄Ｄ所載的《行為守則》所規管。《高等法院規則》第38條命令第37B條明文規定于延聘專家後，需儘快給予該名專家一份《行為守則》的副本。

縱使專家們受聘于與訟各方，但附錄Ｄ的《行為守則》清楚列明，專家並不為受聘方行事。相反，專家對法庭有「淩駕性的責任，就關乎其專長範圍的事宜公正無私及獨立地協助法庭」。該《行為守則》並列明專家證人並不是任何一方的訟辯人，是對法庭，而非付款的人有著首要的責任。而除非該名專家明白及願意遵守該《行為守則》，否則，其報告或口供不得被法庭接納為證據的一部份。

何時需要專家證人

雖然專家證人的證供在訴訟中可以起到很大的作用，但並不是每一單案件也適合把專家證人捲入其中。亦正正因為專家證人能夠發表個人意見，所以法庭對於援引專家意見也作出了相應的規定。

根據《高等法院規則》第38號命令第36條的規定，除非所有與訟方同意，又或是法庭給予許可，否則與訟各方不得於聆訊中援引任何的專家證據。法庭亦有相應的權力限制專家證人的數目。

要決定是否援引專家證據的考慮十分直接，不外乎要考慮該等的證據是否可以於證據條例第58條的規定下被界定為專家證據，以及該等證據是否能協助法庭正確決定案中的爭議。（見：Wong Hoi Fung v. American International Assurance Co. (Bermuda) Ltd. [2002] 3 HKLRD 507）而由於民事司法制度改革的關係，當其中一方向法院申請許可時，法庭亦必定會從案件管理的角度考慮是否給予許可。所以當與訟方決定援引專家證據時，應該及早徵求對方的同意，以能在需要時及早向法庭作出申請。

 以上資訊由大律師公會提供 

小額錢債審裁處的工作是甚麼

小額錢債審裁處處理不超過 75,000 元的金錢申索。小額錢債審裁處的法律程序聆訊以不拘形式的方式進行。此外，訴訟各方不可以由律師代表出庭。

甚麼是“小額錢債申索”
“小額錢債申索”是指涉及款額75,000元或以下的申索。

小額錢債審裁處主要處理以下幾類申索：

債務
服務費
財物損毁
已售貨物
消費者提出的各類申索
本審裁處並不受理下列種類的申索：

勞資糾紛
收回土地管有權
贍養費
誹謗或誣蔑
你不可以為了使申索款額不超越小額錢債審裁處的司法管轄權範圍，而把逾75,000元的申索分割成為幾件案件辦理。不過，你可以放棄超過75,000元以上的申索款額，以符合在小額錢債審裁處提出申索的限額。 

涉及滲水事故的民事訴訟，原告人須提交甚麼證明？
原告人根據普通法就滲水滋擾事故提出民事訴訟時，必須證明(1)滲漏源自被告人的物業；及(2)被告人對其物業滲水有實質認知或推定認知。

所謂「認知」，可分為被告確實知悉事故（實質認知），及被告若有正常及合理地留意事件，理應知悉事故（推定認知）。

原告人有舉證責任，在可能性的權衡下，證明滲漏源自被告的物業；被告人則不用證明滲漏源頭不在其單位，亦不用證明他沒有做成滋擾。

只有確立被告人對滲漏有實質認知或推定認知，以及沒有在合理時間內採取補救行動，被告人才須賠償原告人。如您的鄰居延遲告知您的單位可能是滲水源頭，除非您對滲水有實質或推定認知，否則只有在他投訴後，您才有責任賠償滲水導致的損失。

以上資訊由家庭社區法網提供 

 《建築物管理條例》目的

 《建築物管理條例》(第344章)(條例)的制定，旨在為業主提供一個法律綱領，讓他們可以根據 條例成立業主立案法團(法團)，以便更有效地管理他們的大廈。條例同時也就法團的權力、職責 和開會程序等訂定條文，讓業主有所依循，利便法團的日常運作。

條例中常見的詞彙

建築物

建築物(泛指大廈)在條例中是指包括地庫或地下停車場在內共有兩層或以上的建築物，單位數目 不限。有關建築物所在的土地，也屬該建築物的一部分。

不可分割業權份數

一般而言，多層建築物的業權是以不可分割業權份數來表述的。當業主購入多層建築物的一個 單位時，他不但擁有這個單位的獨有管有權，也和其他業主共同擁有建築物的公用部分。由於 這些公用部分是由所有業主共同擁有，建築物的業權份數因此是不可分割的。

大廈公契詳細列明每個單位的不可分割業權份數。在大部分情況下，業主所需繳交的維修費、 管理費，以至在業主大會上的投票權，都取決於他所擁有的不可分割業權份數。

公契

公契是大廈各業權共有人、經理人和發展商所簽訂的私人契約，訂明業主之間、發展商和經理 人的權利、權益和責任。公契通常是由發展商與大廈的第一名買家簽訂後生效，並且對後來的 買家同樣有約束力。和其他私人合約一樣，除非得到有關各方同意，否則締約的任何一方不得 單方面修改公契的任何條款。

公契在大廈管理事務方面非常重要。除了訂明大廈的公用部分、個別業主的專用部分和各個 單位的不可分割業權份數之外，公契也會就很多大廈管理事宜作出詳細的規定及指引。因 此，在購買單位前，業主應該參閱公契，或要求律師解釋公契條款，以確保自己充份了解購 入有關單位所附帶的權利和責任。業主可以到土地註冊處的查冊中心或通過該處的網上服務 (www.iris.gov.hk)，取得公契的副本。

公用部分

除了指明專供某一位業主使用、佔用或享用的部分以外，建築物的其他部分及條例附表1指明的 部分，例如地基、柱和樑等結構、升降機、花園和會所等，均屬於公用部分。業主如要確定自 己居住的大廈公用部分的範圍，可參閱公契。

單位

單位在條例中是指公契所提述建築物內的任何處所(不論公契是以單位或其他名稱描述該處所， 也不論該處所是用作居所、店舖、廠房、辦公室和任何其他用途)，而該處所的業主，相對於同 一建築物其他各個部分的業主或佔用人而言，有權享有該處所的獨有管有權。

 以上資訊由民政事務總署提供 

法團的權力和職責

在法團成立後，業主就公用部分所具有的權利、權力、特權、職責，均
須由法團行使及執行。而業主就公用部分所負有的法律責任，也須針對
法團執行。

條例第16條

因此，法團負有法律責任去妥善管理和維修大廈的公用部分，並須採取
一切合理必須的措施，以執行公契載明有關大廈的控制、管理、行政事
宜的責任。為減低業主在意外發生時所面對的風險，法團須就大廈的公
用部分及法團財產購買第三者風險保險，並須保持該保險單有效。

條例第18(1)條

條例第28條

法團可以決定是否聘請受薪員工、物業管理公司或其他專業機構或人
員，以協助法團執行職責或權力。此外，法團可以就有關公用部分的事
宜作出決定，例如購入公用部分的設施、對公用部分進行翻新、改善或
裝飾工程等。

條例第18(2)條

法團在執行其職責及權力時，須以《大廈管理及維修工作守則》為指
引。有關工作守則可於各區民政事務處索取，或從民政事務總署的大廈
管理網頁(www.buildingmgt.gov.hk)下載。

條例第18(2A)條

法團可以在法團業主大會上，通過有關大廈公用部分的決議： 條例第14(1)條
‧ 有關公用部分的控制、管理、行政事宜；
‧ 有關公用部分的翻新、改善或裝飾。
這些決議對管理委員會和全部業主均具有約束力。

管理委員會

大廈管理事務繁多，如果每個決定都必須交由業主大會作出，便難以迅
速而妥善地處理大廈管理的事務。因此，法團的日常事務主要交由管理
委員會(管委會)辦理。在一般情況下，條例授予法團的權力及委以的職
責，須由管委會代表法團行使及執行。

條例第29條

大廈的所有業主都是法團的一員，可以藉著業主大會通過的決議，委任
他們認為適合的業主擔任管委會委員。管委會委員對所有業主都有受信
責任，應該以公開透明、真誠信實的態度處理法團事務和履行有關職
責。

以上資訊由民政事務總署提供